Leć wysoko dzięki wzrostowi spółek o średniej kapitalizacji
Chociaż w latach 1997 i 1998 zdominowane przez duże spółki miały trudności z oderwaniem się od ziemi, sprawdź fundusze wzrostu spółek o średniej kapitalizacji. W zeszłym roku wzrosły o 65% i od tego czasu rosną. Spodziewaj się dużej zmienności; przeciętny fundusz w tej grupie przeznacza ponad 43% aktywów na arenę technologiczną. Sprawdź MAS Mid-Cap Growth (MPEGX), Invesco Dynamics (FIDYX) i Janus Enterprise (JAENX): to tylko kilka opcji z tej kategorii, które mogą odpowiadać Twoim potrzebom.
— Morningstar FundInvestor
Tak jak możesz przewidzieć pytania klientów, możesz przewidzieć wiele problemów, które pojawią się przy transakcji na rynku nieruchomości. Przede wszystkim Twoi klienci chcą wiedzieć, że jesteś wytrawnym profesjonalistą i że nie muszą się o nic martwić. Czy jest lepszy sposób na ukojenie ich nerwów niż poinformowanie ich, jakie problemy się pojawią, zanim dostaną kryzys. Czy jest lepszy sposób na wzbudzenie zaufania do swoich umiejętności niż pokazanie im, że tak dobrze znasz tajniki biznesu, że możesz przewidzieć trudne kłopoty teraz, gdy są jeszcze kretowiskami. Kupowanie i sprzedawanie domu już teraz wydaje się ogromną górą do zdobycia. Dlaczego nie obniżyć poziomu? Oto niektóre z najczęściej występujących problemów wraz z możliwymi rozwiązaniami. Oczywiście spotkasz innych, więc zacznij tworzyć własną listę.
Typowe problemy kupujących, których agenci powinni się spodziewać
Problem: Nabywca, którego umowa została ratyfikowana, nie uzyskał zgody na pożyczkę.
Rozwiązanie: agent wystawiający ofertę powinien kontynuować sprzedaż nieruchomości, aby uzyskać ofertę zastępczą.
Problem: Inspekcje kupującego mogą ujawnić nieprzewidziane problemy.
Rozwiązanie: Agenci wystawiający nieruchomości powinni przeprowadzić inspekcje i wykonać wymagane prace przed wprowadzeniem nieruchomości na rynek.
Problem: Niewiele jest aktualnych porównywalnych transakcji sprzedaży, a wycena kredytu nie obejmuje pełnej ceny zakupu nieruchomości.
Rozwiązanie: Agent prowadzący aukcję powinien przewidzieć taką sytuację i przeciwstawić się wszystkim ofertom sformułowaniem typu „Kupujący, aby pokryć różnicę między wyceną zakupu a wyceną kredytu (jeśli dotyczy) w gotówce”.
Problem: Nieruchomość może nie otrzymywać żadnych ofert, a sprzedający uważa, że to wina agenta wystawiającego.
Rozwiązanie: Sprytni agenci aukcji ostrzegają sprzedających o takiej możliwości, zanim nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż. Przypomnij im, że kupujący, a nie agenci, określają rynek. Wszystko, co możemy zrobić, to przyciągnąć najbardziej odpowiednich nabywców, ale nie możemy zagwarantować, kto jest dostępny w dowolnym momencie.
Problem: Nieruchomość może otrzymywać wiele ofert, więc sprzedający uważa, że cena jest za niska i chce ją podnieść.
Rozwiązanie: Agent wystawiający powinien ostrzec sprzedających, że ze względu na stan ich nieruchomości i twoje doskonałe umiejętności marketingowe, dość wcześnie może pojawić się wiele ofert. Nie oznacza to, że nieruchomość jest zaniżona. W rzeczywistości posiadanie wielu ofert podnosi postrzeganą wartość nieruchomości i może rozpocząć wojnę licytacyjną. Gdyby podnieśli cenę, cała ta konkurencja by zniknęła.
Problem: Nabywca, którego umowa została ratyfikowana, nie kwalifikuje się do otrzymania pożyczki.
Rozwiązanie: Agent prowadzący aukcję powinien upewnić się, że każdy kupujący, który składa ofertę, przedstawił wstępne zatwierdzenie, a nie tylko list wstępnej kwalifikacji od pożyczkodawcy, co znacznie zwiększa szanse, że zakwalifikują się do pożyczki.
Problem: Kiedy kupujący nie kwalifikuje się do kredytu, wszyscy pozostali potencjalni nabywcy znaleźli inne nieruchomości.
Rozwiązanie: Agent wystawiający powinien mieć pewność, że każda ratyfikowana oferta zawiera klauzulę „kontynuuj wyświetlanie i akceptowanie ofert zastępczych”. Umożliwi Ci to dalsze poszukiwanie innych ofert, co zachęci kupującego na „pierwszej pozycji” do bezzwłocznego sfinansowania jego zakupu i zainteresuje innych potencjalnych nabywców.
Problem: Inspekcje ujawniają nieprzewidziane problemy.
Rozwiązanie: Agent prowadzący aukcję powinien z wyprzedzeniem ostrzec sprzedającego, że zadaniem inspektorów jest znalezienie problemów, które mogą, ale nie muszą, być znaczące. Będziesz pracować z inspektorem, aby ustalić, które kwestie wymagają, a które nie. Jeśli nic nie zostanie znalezione, będziesz wyglądać jak bohater. Jeśli problemy zostaną znalezione zgodnie z przewidywaniami, będziesz wyglądać jak geniusz! Problem: Proces zatwierdzania pożyczki trwa dłużej niż oczekiwano.
Rozwiązanie: Ponownie ostrzeż sprzedawcę z wyprzedzeniem, że ten kluczowy aspekt może zająć więcej czasu, niż przewidywano, ponieważ banki działają według własnego harmonogramu. Jeśli sprzedawca musi dotrzymać krytycznych terminów, takich jak zaplanowana przeprowadzka furgonetki, przekazanie środków na inną transakcję itd., sprawdź, czy możesz wynegocjować swobodę z wyprzedzeniem. Im szybciej dokonasz ustaleń, tym większą będziesz mieć elastyczność.
Problem: Wycena kredytu może nie dotyczyć pełnej ceny zakupu nieruchomości.
Rozwiązanie: Jeśli agent wystawiający wie, że może to stanowić problem (na rynku spadkowym lub spadkowym), powinien rozważyć przyjmowanie ofert tylko wtedy, gdy kupujący mają wystarczającą ilość gotówki, aby pokryć różnicę między szacunkową ceną nieruchomości a kwotą kredytu.
Typowe problemy ze sprzedawcą, które agenci reprezentujący kupującego powinni przewidzieć
Problem: Proces zatwierdzania pożyczki trwa dłużej niż oczekiwano.
Rozwiązanie: Agent kupującego powinien z wyprzedzeniem ostrzec swoich klientów, że ten kluczowy aspekt może potrwać dłużej niż przewidywano, ponieważ banki działają według własnego harmonogramu. Jeśli kupujący ma do dotrzymania ważne terminy, takie jak zaplanowana przeprowadzka samochodów dostawczych, dobiega końca umowa najmu itd., sprawdź, czy możesz z wyprzedzeniem negocjować alternatywy i przedłużenia. Im szybciej dokonasz ustaleń, tym większą będziesz mieć elastyczność.
Problem: Wycena kredytu może nie dotyczyć pełnej ceny zakupu nieruchomości.
Rozwiązanie: Jeśli agent kupującego wie, że może to stanowić problem (na rynku spadkowym lub stabilnym), powinien upewnić się, że jego klient ma wystarczającą ilość gotówki, aby pokryć różnicę między szacowaną ceną nieruchomości a kwotą kredytu.
Problem: Sprzedający może nie opuścić nieruchomości zgodnie z planem.
Rozwiązanie: Agent kupującego mógłby wynegocjować klauzulę, która wymaga od sprzedającego pozostawienia znacznej kwoty pieniędzy w depozycie jako „czynsz” na początku transakcji. Kwota ta powinna być na tyle wysoka, aby sprzedawca mógł długo czekać.
Problem: Sprzedający może nie zostawić własności osobistej zgodnie z obietnicą. Rozwiązanie: Agent kupującego mógłby wynegocjować, aby sprzedający pozostawił w depozycie kwotę wystarczającą do zabezpieczenia mienia osobistego. Jeżeli nieruchomość nie zostanie przeniesiona, kupujący może wykorzystać te środki na zakup podobnej nieruchomości.
Problem: Mienie osobiste pozostawione przez sprzedającego może nie działać prawidłowo.
Rozwiązanie: Agent kupującego powinien wynegocjować klauzulę obejmującą naprawy lub poprosić sprzedawcę o przedstawienie planu gwarancji na dom, który obejmowałby ten problem.
Przypomnij sobie wszystkie transakcje, które miałeś i jakie problemy regularnie występowały. Przekonasz się, że mają tendencję do powtarzania się. Przyglądając się powtarzającym się problemom, możesz opracować rozwiązania, zanim się pojawią, które mogą chronić Twojego klienta. Jeśli masz na to rozwiązania
problemy, zanim się pojawią, będziesz wyglądać jak geniusz, a transakcja przebiegnie dużo sprawniej.