Sprawdź nieoczekiwane
Kupno domu jest ekscytujące i czasochłonne. Więc nawet jeśli może się to wydawać jeszcze jednym uciążliwym szczegółem, wykonaj kontrolę przed zakupem. Inspekcja dostarczy katalog problemów, niedociągnięć, awarii i ich możliwych rozwiązań; pomoże Ci dokonać mądrej inwestycji — zamiast kosztownej pomyłki! Jeśli nadal zdecydujesz się na zakup domu, w którym występują problemy, będziesz wiedział, jakie problemy czekają na Ciebie i będziesz mógł lepiej negocjować warunki zakupu.
— Pieniądze rodzinne
Nieruchomości na sprzedaż, które są odpowiednio wycenione, zazwyczaj sprzedają się szybko, a nawet generują wiele ofert. Jednak nie wszyscy sprzedawcy są skłonni umieścić realistyczną cenę na swoich domach. Gdybyś miał znajomego, który chciałby sprzedać używaną książkę w serwisie eBay, czy byłoby sens mówić mu, żeby wycenił ją na dwa razy tyle, ile kosztowałaby nowa książka? Czy kazałbyś komuś pobierać trzykrotność stawki za pracę w ogrodzie? Cena wywoławcza — bez względu na to, jak przyprawia o zawrót głowy sprzedawcę — nie ma sensu, jeśli nikt jej nie zapłaci. To samo dotyczy domów. Nie służysz swoim klientom, jeśli poddajesz się ich wyniosłości i pozwalasz im żądać absurdalnej kwoty za dom, kiedy wiesz, że nigdy nie sprzeda się za taką cenę. Sześć miesięcy później nadal będzie tam siedział i jest dość przygnębiające, że trzeba ciągle wyrzucać tysiące dolarów z kwoty aukcji, dopóki jakiś kupujący w końcu nie ugryzie. Nawet jeśli ostateczna cena jest dość rozsądna, sprzedawca w końcu czuje, że dostał tylko okazyjną ofertę na piwnicę, a nieruchomość wygląda na zepsutą, ponieważ się nie sprzedała. Niezależnie od tego, czy jest to rynek kupujących, czy sprzedających, chcesz wycenić swoje aukcje, aby sprzedawały. Nikt nie wygrywa, jeśli tylko siedzi na rynku. Agenci z pewnością starają się być rozsądni, ale czasami klienci upierają się, że „spróbują przez chwilę trochę wyżej, aby przetestować rynek”. Z tą taktyką jest problem. Jeśli nie sprzeda się w ciągu trzech do czterech tygodni, niezależnie od tego, czy sprzedawca obniży cenę, czy nie, jest teraz „nieaktualny”. Każdy, kto wcześniej widział nieruchomość, uważa teraz, że sprzedający nie jest poważny ani zmotywowany, a wszelkie oferty, które napłyną, będą niskie. Szczególnie na rynku kupujących musisz być bardzo stanowczy ze swoimi sprzedawcami co do przedziału cenowego, w którym ich nieruchomość jest najprawdopodobniej sprzedawana. Jeśli chcą wystawić na aukcję po cenie wyższej niż wynika to z analizy rynku konkurencji (CMA), wyjaśnij im, że „cena sprzedaży nieruchomości musi być uzasadniona dla trzech osób. Po pierwsze, do agentów, inaczej nie przyprowadzą swoich kupujących, aby obejrzeli twój dom. Po drugie, do kupujących, inaczej nie złożą oferty, która zostanie zaakceptowana. Po trzecie, rzeczoznawcy bankowi, inaczej nie będą w stanie przekonać pożyczkodawcy, aby udzielił kupującemu wystarczającej kwoty pożyczki na zakup nieruchomości. Następnie pokaż im porównania na swoim CMA i zapytaj: „Których porównań powinienem użyć, aby uzasadnić swoją cenę?” Miejmy nadzieję, że pokaże im to, że nawet jeśli ich dom sprzedałby się za więcej, niż może to obecnie uzasadnić CMA, kupujący i tak nie byłby w stanie kupić domu, ponieważ nie dostanie wystarczającej pożyczki. Jak powiedziałem, ostatnią rzeczą, jakiej chcesz, jest skażenie własności. Termin ten zwykle odnosi się do miejsc, w których miało miejsce jakieś osławione wydarzenie — na przykład masowe morderstwo, które miało miejsce w domu — więc miejsce to jest teraz kojarzone z czymś przerażającym. Jednak można go również zastosować do nieruchomości, które marniały na rynku. Do czasu, gdy sprzedający wystawia nieruchomość u innego pośrednika po niższej cenie, większość lokalnych agentów i kupujących już straciła zainteresowanie, a sprzedający ma w rękach albatrosa. Jedynym sposobem na ponowne rozbudzenie zainteresowania jest ulepszenie nieruchomości w jakiś sposób. Zazwyczaj ludzie radykalnie obniżają cenę, zmieniają cały wygląd za pomocą wyjątkowego krajobrazu lub dodają nowe funkcje. Niektórzy ludzie wycofują nieruchomość z rynku na kilka tygodni, a następnie wprowadzają ją z powrotem jakby to był nowy wpis, choć etyka tego posunięcia jest często kwestionowane i rzadko przynosi to coś dobrego. Wszystkie machinacje, przez które przechodzą agenci, aby ponownie wzbudzić zainteresowanie nieruchomościami, które są przestarzałe, tylko podkreślają, jak ważne jest, aby przede wszystkim nie zawyżać ich ceny. Ludzie nie wychodzą w poszukiwaniu największego zakupu w swoim życiu bez uprzedniego odrobienia pracy domowej. Nawet jeśli nie współpracują z agentem, doskonale wiedzą, ile muszą zapłacić za konkretną nieruchomość, a sprzedawca nie będzie mydlił im oczu. Jeśli masz sprzedawcę, który uważa, że powinieneś wycenić jego nieruchomość powyżej tego, co inni kupujący płacą za podobne nieruchomości (chyba że jest to szybko rosnący rynek), zasugeruj, aby wystawił go u innego agenta na dwutygodniową aukcję, aby sprawdzić, czy ktoś inny może to zrobić. sprzedaj go za tę skandaliczną cenę. (Nie rób tego sam, ponieważ nie chcesz, aby Twój wpis wygasł.) Upewnij się, że nowa agentka wystawia ofertę po nierealistycznej cenie, na którą nalega klient. To, co prawdopodobnie się stanie, to to, że nieruchomość nie zostanie sprzedana, a nowy agent będzie po prostu próbował skłonić sprzedającego do obniżenia ceny. W tym momencie klient prawdopodobnie wróci do ciebie, ponieważ drugi agent ją okłamał. Oczywiste jest, że chciał tylko zdobyć jej wpis, podczas gdy to ty powiedziałeś jej prawdę. Wyceń swoje aukcje, aby sprzedać lub zrezygnować z aukcji. Lepiej poświęcić czas na marketing kilku ofert sprzedaży, niż marnować czas na kilka drogich nieruchomości.